Gesplitste aankoop: slim plannen voor de toekomst

Wat is een gesplitste aankoop?

Bij een gesplitste aankoop kopen ouders en kinderen samen een onroerend goed: de ouders kopen het vruchtgebruik, terwijl de kinderen de blote eigendom verwerven.

• Vruchtgebruik: dit geeft de ouders het recht om het pand te bewonen of te verhuren en de huurinkomsten te ontvangen.
• Blote eigendom: de kinderen worden officieel mede-eigenaar, maar kunnen pas volledig over het pand beschikken wanneer het vruchtgebruik eindigt (bij overlijden van de ouders). In veel gevallen zullen de ouders het bedrag dat nodig is om de blote eigendom te verwerven op voorhand schenken aan de kinderen, via een geregistreerde schenking of bankgift.

Concreet wil dat zeggen dat aan de ene kant de ouders, als vruchtgebruikers, levenslang de ‘vruchten’ van het aangekochte onroerend goed behouden. Ze kunnen er dus in wonen of de eventuele huurgelden opstrijken.

Aan de andere kant verwerven de kinderen de volledige eigendom van het onroerend goed (buiten de nalatenschap) op het moment dat de langstlevende ouder overlijdt.

Waarom kiezen voor een gesplitste aankoop?

Een gesplitste aankoop wordt vaak gebruikt als een manier om (een deel) van het familiale vermogen fiscaal voordelig door te geven. Enkele voordelen:

1. Successierechten besparen
   Omdat de kinderen de blote eigendom al in handen hebben, wordt bij het overlijden van de ouders het vruchtgebruik automatisch omgezet in volle eigendom. Hierdoor moeten de erfgenamen géén successierechten betalen op de waarde van het pand bij het overlijden van de ouders.
2. Controle behouden
   De ouders kunnen het pand blijven gebruiken of verhuren zolang ze leven. Zo behouden ze hun onafhankelijkheid en hebben ze een extra inkomen als het verhuurd wordt.
3. Vermogen spreiden
   Door een gesplitste aankoop kunnen ouders een deel van hun vermogen al doorgeven aan hun kinderen zonder dat er onmiddellijk schenkingsrechten betaald moeten worden.

Waar moet u opletten bij een gesplitste aankoop?

De erfgenamen (= blote eigenaar) moet kunnen aantonen dat er bij de aankoop van het onroerend goed geen sprake was van ‘bedekte bevoordeling’. Vanuit fiscaal oogpunt bestaat er immers een wettelijk vermoeden dat het gesplitst aangekochte goed nog voor de volle eigendom aanwezig is de nalatenschap van de vruchtgebruiker (= ouder). Als de blote eigenaar dit ‘tegenbewijs’ kan leveren, dan is er geen erfbelasting verschuldigd op het onroerend goed. 

In de praktijk zijn de onderstaande 2 scenario’s heeft meest voorkomend:

1. De toekomstige blote eigenaars beschikken zelf, op het moment van de aankoop, over de middelen om hun aandeel in de gesplitste aankoop te financieren
   De toekomstige blote eigenaars moeten kunnen bewijzen dat zij hun aandeel in de aankoop zelf gefinancierd hebben en dat de aankoop geen bedekte bevoordeling betreft. Alleen zo kunnen ze de erfbelasting vermijden.
2. De toekomstige blote eigenaars beschikken zelf niet over de middelen om hun aandeel in de gesplitste aankoop te financieren 
   De vruchtgebruikers kunnen hen de nodige middelen op voorhand schenken. De blote eigenaars moeten, op het moment dat de langstlevende vruchtgebruiker overlijdt, wel kunnen aantonen dat de schenking die ze ontvingen voldeed aan de nodige voorwaarden:
   • ze moeten kunnen aantonen dat de schenking die ze ontvingen gebeurde bij notariële akte of niet geregistreerde schenking (bankgift);
   • de schenking diende plaats te vinden voor de aankoop (ondertekening compromis) van het onroerend goed plaatsvond;
   • iedere partij heeft zijn aandeel van de aankoopprijs betaald. Daarbij is het ook van belang dat de waardering van het vruchtgebruik enerzijds en de blote eigendom anderzijds correct gebeurt zodat iedere partij het juiste aandeel van de aankoopprijs voor zijn rekening neemt.

Goed om te weten: dat bewijs zal vaak moeten worden geleverd jaren nadat de gesplitste aankoop effectief heeft plaatsgevonden. Daarom is het belangrijk om de verschillende zaken goed te documenteren en de documenten daarover goed te bewaren. Dat is overigens ook zo als het onroerend goed later weer zou worden verkocht en de opbrengsten opnieuw worden geïnvesteerd. 

Afhankelijk van het gewest (Vlaams, Waals of Brussels Gewest) waar de aankoop plaatsvindt, moet u ook rekening houden met de specifieke regelgeving van dat gewest.

Is een gesplitste aankoop iets voor u?

Of deze strategie interessant is, hangt af van uw persoonlijke situatie. Het is een veelgebruikte techniek bij vermogensplanning, maar het moet op de juiste manier gebeuren om fiscale en juridische problemen te vermijden.

Wilt u weten of een gesplitste aankoop past binnen uw financiële planning? Uw agent helpt u graag verder!

De gesplitste aankoop in een cijfervoorbeeld

Jan en Sofie, een koppel van 60 jaar, willen samen met hun zoon Tom (30 jaar) een appartement kopen als investering.

• Aankoopprijs van het appartement: 400.000 euro;
• Verdeling tussen vruchtgebruik en blote eigendom: gebaseerd op de leeftijd van de ouders.

Zoals reeds aangegeven, is het van belang om de waarde van het vruchtgebruik en de blote eigendom correct te waarderen. Hiervoor bestaan verschillende waarderingsmethoden, maar algemeen geldt dat hoe ouder de vruchtgebruiker, hoe minder het vruchtgebruik waard is.

Volgens de waarderingsmethode van Burgerlijk Wetboek bedraagt het aandeel van de vruchtgebruiker met een leeftijd van 60 jaar 46,41% van de totale waarde.

Verdeelsleutel

• Jan en Sofie (ouders) kopen het vruchtgebruik: 46,41% van 400.000 euro = 185.640 euro;
• Tom (zoon) koopt de blote eigendom: 53,59% van 400.000 euro = 214.360 euro.

Financiering

• Jan en Sofie betalen hun deel (185.640 euro) met eigen spaargeld;
• Tom financiert zijn deel (214.360 euro) met eigen middelen of via een lening. Als de ouders hem vooraf een schenking doen, moet dit correct gebeuren en worden gedocumenteerd om fiscale problemen te vermijden.

Wat gebeurt er bij overlijden van de ouders?

Als Jan en Sofie overlijden, dooft het vruchtgebruik automatisch uit en wordt Tom volle eigenaar van het appartement, zonder dat hij successierechten moet betalen op de waarde van het pand op dat moment.

Dit kan een flinke besparing opleveren:

• stel dat het appartement tegen dan 500.000 euro waard is;
• als Tom het appartement via een erfenis zou krijgen, zou hij successierechten moeten betalen (3%-30% afhankelijk van de waarde en het gewest);
• door de gesplitste aankoop ontloopt hij deze belasting volledig;
• als Jan en Sofie het geld voor de aankoop van de blote eigendom aan Tom hebben geschonken, kan hierop alsnog erfbelasting verschuldigd zijn. Dat is het geval wanneer geen schenkbelasting werd betaald en Jan en/of Sofie overlijden binnen de verdachte periode.